Czy można przenieść kredyt hipoteczny na małżonka? Jak sąd dzieli zadłużoną nieruchomość ?

Czy można przenieść kredyt hipoteczny na małżonka? Jak sąd dzieli zadłużoną nieruchomość ?

Wspólność małżeńska obejmuje nie tylko aktywa (np. nieruchomości, ruchomości, środki pieniężne), ale także zaciągane w trakcie małżeństwa zobowiązania, w tym kredyt hipoteczny zabezpieczony hipoteką. W praktyce więc przy podziale majątku z małżonkiem trzeba osobno spojrzeć na składniki majątku (co wchodzi do podziału) oraz zobowiązania (kto i jak je spłaca).

Czy hipoteka obniża wartość przy podziale majątku?

Przez lata w orzecznictwie dominował pogląd, że „obciążenie hipoteką wpływa w sposób oczywisty na wartość nieruchomości”. Sądy przy wycenie odejmowały od wartości rynkowej poziom niespłaconego kredytu. Rozwiązanie to rodziło jednak liczne problemy (np. przy kredytach walutowych, zmiennym kursie i oprocentowaniu oraz utrzymującej się solidarnej odpowiedzialności wobec banku).

Tamten trend jest już nieaktualny.

Obecnie jest tak, że wartość nieruchomości na potrzeby podziału majątku ustala się według wartości rynkowej, z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego. Wynika to z zasady, że podział majątku obejmuje aktywa, a długi (pasywa) co do zasady nie podlegają podziałowi w tym postępowaniu. Sąd więc szacuje rynkową wartość nieruchomości i na jej podstawie określa spłaty/dopłaty między małżonkami.

Uwaga ! Zaskoczenie byłego małżonka !

Czyli małżonek (były) który otrzyma dom nie tylko musi spłacić połowę wartości rynkowej, a dodatkowo nadal musi spłacać kredyt.

Brzmi niesprawiedliwie ?

Na pierwszy rzut może tak wyglądać. Ale po głębszym zastanowieniu i wyliczeniu … Drugi małżonek pozostający bez domu, też musi spłacać kredyt gdyż solidarna odpowiedzialność pozostaje.

Co faktycznie dzieli sąd w podziale majątku wspólnego?

Sąd dzieli wyłącznie istniejące składniki majątku (aktywa). Nie „dzieli” długów i nie rozstrzyga, kto będzie spłacał kredyt hipoteczny wobec banku. Jeżeli nieruchomość obciążona hipoteką zostaje przyznana na własność jednemu z małżonków, to:

• byli małżonkowie nadal pozostają dłużnikami solidarnymi banku (chyba że bank zwolni jednego z długu),
• małżonek, który otrzymał nieruchomość, co do zasady powinien spłacić drugiemu równowartość jego udziału według rynkowej wartości nieruchomości (np. połowę przy równych udziałach).

Solidarność wobec banku po rozwodzie — co to oznacza?

Za kredyt hipoteczny małżonkowie odpowiadają solidarnie, więc bank może domagać się spłaty od każdego z nich, niezależnie od rozwodu i niezależnie od tego komu przyznano nieruchomość. Jeśli jeden z byłych małżonków spłaci kredyt ponad swój udział, może dochodzić od drugiego zwrotu części świadczenia (regres między dłużnikami solidarnymi). W rozliczeniach między małżonkami znaczenie ma także moment i źródło spłaty (czy spłata nastąpiła w trakcie wspólności, ze środków wspólnych czy osobistych).

Jak „odłączyć” byłego małżonka od kredytu?

Podział majątku sam w sobie nie zmienia treści umowy kredytowej. „Odłączenie” jednego z małżonków jest możliwe tylko za zgodą banku. W praktyce bank:

• oceni zdolność kredytową małżonka, który ma pozostać przy długu,
• może zażądać dodatkowych zabezpieczeń (np. poręczenia, nowej hipoteki, ubezpieczenia),
• czasem zaproponuje refinansowanie/przepisanie kredytu na jednego kredytobiorcę.

Brak zgody banku nie zamyka drogi do ochrony interesów strony „odłączanej” w relacji między małżonkami, można to uregulować ugodowo (np. terminami i sposobem spłaty, sankcjami kontraktowymi, zabezpieczeniami) i egzekwować w razie naruszenia.

Alternatywy: sprzedaż, refinansowanie, ugoda

Jeżeli porozumienie z bankiem jest trudne, rozważane są w praktyce:

• sprzedaż nieruchomości i spłata kredytu ze środków ze sprzedaży, a nadwyżkę dzieli się między małżonków,
• refinansowanie (zastąpienie starego kredytu nowym, już na jednego kredytobiorcę),
• ugoda małżeńska regulująca wzajemne rozliczenia, terminy spłat i zabezpieczenia.

Kredyty walutowe (np. „franki”) — wpływ na podział

W sprawach z kredytami walutowymi pojawiają się dodatkowe wątki (np. nieważność umowy po wyroku sądu). Unieważnienie może zasadniczo zmienić sytuację stron (zwłaszcza co do salda rozliczeń), ale do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia byli małżonkowie pozostają dłużnikami solidarnymi. W podziale majątku sąd co do zasady wycenia nieruchomość rynkowo, a rozliczenia kredytowe rozstrzyga się w innych trybach/postępowaniach lub w ramach odrębnych roszczeń regresowych między małżonkami.

Najważniejsze zasady przy hipotece i podziale majątku

• Wycena nieruchomości – co do zasady według wartości rynkowej, bez potrącania salda kredytu.
• Zakres podziału – sąd dzieli aktywa, a nie długi; nie wskazuje, kto spłaca kredyt bankowi.
• Strony mogą umówić się kto spłaca, ale nie ma to skutku wobec banku gdyby spłaty zostały zaprzestane.
• Odpowiedzialność wobec banku – po rozwodzie i po podziale majątku trwa solidarna odpowiedzialność obojga, chyba że bank zwolni jednego z długu.
• Rozliczenia między małżonkami – możliwy regres za spłaty ponad udział; znaczenie ma moment i źródło spłaty.
• Praktyczne wyjścia – zgoda banku na „odłączenie”, refinansowanie, sprzedaż nieruchomości, ugoda małżonków z dodatkowymi klauzulami zabezpieczającymi interesy stron.

Każda sprawa jest inna, dlatego przy podziale majątku obciążonego hipoteką kluczowe jest całościowe spojrzenie na stan faktyczny, rynkową wartość nieruchomości, treść umowy kredytowej oraz realne możliwości uzyskania zgody banku na zmianę stron zobowiązania a w jej braku umowne zabezpieczenie interesów obu stron tak aby podział był sprawiedliwy.