Przy rozwodzie wiele osób myśli o mieszkaniu w prosty sposób, skoro razem w nim mieszkaliśmy, to po rozstaniu trzeba je podzielić. Problem zaczyna się wtedy, gdy lokal nie jest własnością żadnego z małżonków, tylko funkcjonuje jako TBS albo SIM, zwykły najem albo spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. W takich sprawach najczęściej nie dzieli się samego mieszkania jak rzeczy, tylko bada, jakie prawa do lokalu istnieją, komu przysługują i jakie pieniądze trzeba między stronami rozliczyć.
Najważniejsze jest jedno: TBS albo SIM to co do zasady model oparty na najmie, a nie na własności lokalu. Ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa przewiduje, że SIM wynajmuje lokale, a równolegle dopuszcza umowy partycypacji w kosztach budowy.
Najem po rozwodzie. Co naprawdę podlega podziałowi?
W przypadku zwykłego najmu lokal nie staje się wspólną własnością małżonków tylko dlatego, że oboje w nim mieszkali. Ale to nie znaczy, że drugi małżonek jest prawnie obojętny. Z art. 680¹ k.c. wynika, że jeżeli najem lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny został nawiązany w czasie trwania małżeństwa, małżonkowie stają się najemcami bez względu na ustrój majątkowy. Sąd Najwyższy podkreślał też, że ta reguła działa właśnie wtedy, gdy stosunek najmu powstał w czasie małżeństwa i miał służyć rodzinie.
To ma bardzo praktyczny skutek. Prawo najmu może wejść do sprawy o podział majątku wspólnego, a sąd może przyznać je jednemu z byłych małżonków. Sąd Najwyższy w uchwale III CZP 56/03 wyraźnie stwierdził, że w sprawie o podział majątku wspólnego, w skład którego wchodzi prawo najmu lokalu mieszkalnego, sąd może przyznać to prawo jednemu z byłych małżonków i nakazać drugiemu wydanie lokalu, a przy tym rozstrzyga o uprawnieniu do lokalu socjalnego albo o braku takiego uprawnienia.
W praktyce oznacza to, że po rozwodzie przy najmie nie toczy się zwykle spór o własność mieszkania, tylko o to, komu przypadnie prawo najmu i czy drugi małżonek ma się wyprowadzić. Jeżeli umowa najmu została zawarta jeszcze przed ślubem albo miała zupełnie inny cel niż zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodziny, sytuacja może wyglądać inaczej. Właśnie dlatego data zawarcia umowy i cel najmu są w takich sprawach kluczowe.
TBS i SIM po rozwodzie. Najczęściej dzieli się nie lokal, tylko pozycję najemcy i pieniądze
W lokalach TBS, a dziś często także SIM, najczęściej największe nieporozumienie polega na traktowaniu lokalu tak, jakby był mieszkaniem własnościowym. Tymczasem ustawa przewiduje najem oraz szczególne zasady kwalifikacji najemcy. SIM może wynająć lokal osobie fizycznej tylko po spełnieniu ustawowych warunków, między innymi dotyczących dochodu gospodarstwa domowego i braku tytułu prawnego do innego lokalu w tej samej miejscowości, a najemca ma obowiązek składać deklaracje dochodowe i informować o uzyskaniu prawa do innego lokalu.
To prowadzi do ważnego wniosku praktycznego. Samo porozumienie rozwodzących się małżonków nie zawsze wystarczy, aby przepisać lokal TBS albo SIM między nimi. To jest wniosek płynący z konstrukcji ustawy: skoro najem w SIM jest związany z określonymi kryteriami i obowiązkami wobec wynajmującego, to rozliczenie między małżonkami trzeba zwykle jeszcze dopasować do reguł obowiązujących po stronie SIM. Jest to wniosek praktyczny, oparty na ustawowych warunkach najmu i partycypacji.
W TBS i SIM bardzo często istotniejsza od samego prawa najmu okazuje się partycypacja. Obecne przepisy przewidują, że osoba fizyczna może zawrzeć z SIM umowę partycypacji w kosztach budowy lokalu, którego będzie najemcą. Przy lokalach wybudowanych z wykorzystaniem finansowania zwrotnego kwota partycypacji nie może przekroczyć 30% kosztów budowy, a po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu zwrot partycypacji powinien nastąpić nie później niż w terminie 12 miesięcy, według ustawowego wzoru. Jeżeli umowa uzależnia zwrot od zawarcia najmu z następnym najemcą, zwrot następuje z dniem zawarcia tej umowy, ale i tak nie później niż w tym ustawowym terminie.
Dlatego w sprawach rozwodowych dotyczących TBS albo SIM trzeba zwykle rozdzielić trzy rzeczy. Po pierwsze, kto ma dalej zajmować lokal i być najemcą. Po drugie, komu przysługuje zwrot partycypacji albo jaka część tej kwoty podlega rozliczeniu. Po trzecie, czy wpłata partycypacji pochodziła z majątku wspólnego czy z majątku osobistego jednego z małżonków. Jeżeli środki wspólne zostały użyte na składnik związany tylko z jednym z małżonków, w grę wchodzi rozliczenie wydatków i nakładów na podstawie art. 45 k.r.o.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Najbardziej mylący składnik przy rozwodzie
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest konstrukcją odrębną zarówno od własności, jak i od zwykłego najmu. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że przez tę umowę spółdzielnia oddaje członkowi lokal do używania na czas nieoznaczony, a członek wnosi wkład mieszkaniowy i opłaty. Jednocześnie ustawodawca wyraźnie zastrzega, że lokatorskie prawo do lokalu jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.
To, że prawo jest niezbywalne, nie oznacza jednak, że po rozwodzie temat znika. Wręcz przeciwnie. Art. 13 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje wprost, że po rozwodzie małżonkowie mają rok na zawiadomienie spółdzielni, któremu z nich przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, albo na przedstawienie dowodu wszczęcia postępowania sądowego o podział tego prawa. Jeżeli tego nie zrobią, spółdzielnia wyznacza dodatkowy termin nie krótszy niż 6 miesięcy, a po jego bezskutecznym upływie może podjąć uchwałę o wygaśnięciu prawa.
To jest przepis, którego strony bardzo często nie znają, a który może mieć realnie dotkliwe skutki. W praktyce oznacza on, że przy lokatorskim prawie nie warto odkładać decyzji „na później”, bo bezczynność po rozwodzie może doprowadzić do wygaśnięcia prawa. Jeżeli prawo ma przypaść małżonkowi, który wcześniej nie był członkiem spółdzielni, musi on jeszcze złożyć deklarację członkowską w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym prawo mu przypadło.
Sąd Najwyższy od lat przyjmuje, że lokatorskie prawo do lokalu może być objęte postępowaniem o podział majątku wspólnego. W uchwale III CZP 36/03 wskazano, że jeżeli sąd ma przyznać to prawo jednemu z małżonków i nakazać drugiemu wydanie lokalu, powinien wezwać do udziału w sprawie właściwą gminę. W pokrewnej uchwale III CZP 56/03 Sąd Najwyższy analogicznie wypowiedział się o obowiązku rozstrzygania o lokalu socjalnym przy wydaniu lokalu po podziale majątku.
Jak ustala się wartość lokatorskiego prawa do lokalu?
Przy spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu największe błędy pojawiają się przy wycenie. Sąd Najwyższy wskazywał, że wartość tego prawa w sprawie o podział majątku wspólnego ustala się z uwzględnieniem zasad rozliczenia z osobą uprawnioną w razie wygaśnięcia prawa. Nie można automatycznie doliczać wartości przyszłego, hipotetycznego przekształcenia w odrębną własność, jeżeli nie powstała konkretna ekspektatywa takiego prawa.
To bardzo ważne praktycznie. W sprawie o podział majątku przy lokatorskim prawie nie wystarczy powiedzieć, ile na rynku kosztowałoby podobne mieszkanie jako pełna własność. Trzeba zbadać, jaki wkład został wniesiony, jakie byłyby reguły rozliczenia ze spółdzielnią przy wygaśnięciu prawa i czy w konkretnej sprawie w ogóle powstało roszczenie o przekształcenie lokalu. Bez tego wycena bywa oderwana od rzeczywistego stanu prawnego.
Co warto sprawdzić przed złożeniem wniosku o podział majątku?
W sprawach o TBS, najem albo lokatorskie prawo do lokalu najważniejsze są nie same emocje związane z mieszkaniem, tylko dokumenty. Trzeba ustalić datę zawarcia umowy najmu albo ustanowienia prawa, źródło środków na partycypację lub wkład mieszkaniowy, treść umowy ze spółdzielnią albo SIM, wysokość kaucji, przebieg opłat i ewentualne nakłady finansowane już po ślubie lub po ustaniu wspólności. To właśnie na tym etapie najczęściej wychodzi, czy spór dotyczy samego prawa do lokalu, czy przede wszystkim pieniędzy włożonych w to prawo.
Częste pytania
Czy lokal w TBS wchodzi do podziału majątku tak jak mieszkanie własnościowe?
Nie. W klasycznym modelu TBS albo SIM chodzi przede wszystkim o najem, a często także o partycypację w kosztach budowy. W praktyce po rozwodzie rozstrzyga się więc o prawie najmu i o rozliczeniu pieniędzy, a nie o podziale prawa własności lokalu.
Czy małżonek, który nie podpisał umowy najmu, może mieć prawa do lokalu?
Tak, jeżeli najem lokalu służącego potrzebom mieszkaniowym rodziny został nawiązany w czasie małżeństwa. Wtedy z mocy art. 680¹ k.c. małżonkowie są najemcami lokalu, nawet jeśli umowę formalnie podpisał tylko jeden z nich.
Czy spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu można podzielić po rozwodzie?
Tak, w tym sensie, że sąd może przyznać to prawo jednemu z małżonków, a drugiemu nakazać wydanie lokalu. Nie zmienia tego fakt, że samo lokatorskie prawo jest niezbywalne. Potwierdzają to przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz orzecznictwo Sądu Najwyższego.
Co dzieje się z partycypacją w SIM po zakończeniu najmu?
Co do zasady podlega ona zwrotowi najemcy nie później niż w terminie 12 miesięcy od opróżnienia lokalu, według ustawowego wzoru. W pewnych umowach zwrot może być powiązany z zawarciem najmu z kolejnym najemcą, ale i wtedy działa ustawowy limit czasowy.
Czy po rozwodzie można nic nie robić ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu?
Nie warto. Ustawa daje byłym małżonkom rok na zawiadomienie spółdzielni, komu przypadło prawo, albo na pokazanie, że wszczęto sprawę sądową. Potem spółdzielnia może wyznaczyć dodatkowy termin, a po jego upływie nawet doprowadzić do wygaśnięcia prawa.